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Garantie des risques locatifs : GRL
Quelles sont les principales caractéristiques de la nouvelle GRL ?
Principale nouveauté : la nouvelle formule de la Garantie des risques locatifs est accessible à tous les locataires dont le taux d’effort ne dépasse pas 50 % lors de leur entrée dans les lieux, sans autre condition de solvabilité, pour tous les logements constituant l’habitation principale du locataire (en nu ou en meublé). Les prestations sociales et aides au logement sont prises en compte dans le calcul des ressources et le loyer mensuel ne doit pas dépasser 2000 €.
Ce contrat d’assurance couvre alors les propriétaires contre les risques d’impayés et les détériorations immobilières.
Communes à tous les contrats, les garanties sont plafonnées à 70 000 € pour les loyers et 7700 € TTC par sinistre et par logement pour les dégradations locatives (3 500 € pour les meublés). L’assureur peut proposer des garanties complémentaires mais les primes et sinistres n’entrent alors pas en compte dans le calcul de la compensation.
En effet, en cas de sinistre, dans le cadre d’un volet social, les assureurs qui ont accepté d’adhérer au dispositif et qui en respectent le cahier des charges, reçoivent une compensation via le fonds de garantie universelle des risques locatifs. Le décret qui fixe leur cahier des charges inclut notamment des objectifs en matière de distribution du contrat socle GRL. Les trois décrets d’application permettant l’entrée en vigueur de la GRL 2 ont été publiés au Journal officiel le 26 décembre dernier. Depuis cette date, il n’est donc plus possible de souscrire de Pass-GRL. En revanche, les dispositions des contrats en cours restent applicables jusqu’à leur échéance.
Contribution du locataire au financement des travaux d’économie d’énergie
Connaît-on désormais les modalités précises de la contribution du locataire au financement des travaux d’économie d’énergie ?
Cette contribution fait en effet l’objet d’un arrêté et d’un décret, respectivement publiés le 23 et 25 novembre dernier, qui précisent la liste des travaux éligibles, les niveaux minima de performance énergétique à atteindre et le calcul de la participation du locataire.
Pour pouvoir demander une contribution à votre locataire, vous devez donc :
- Soit réaliser simultanément au moins deux actions d’amélioration de la performance énergétique du logement figurant dans la liste suivante : isolation thermique des toitures, des murs ou parois vitrées donnant sur l’extérieur, régulation ou remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire, installation d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude utilisant une source d’énergie renouvelable sous réserve d’atteindre un niveau minimal de performance énergétique.
- Soit réaliser des travaux permettant d’amener la consommation d’énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire, le refroidissement et l’éclairage des locaux en dessous d’un seuil défini par un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de l’énergie.
Une fois ces travaux réalisés, si le logement se trouve dans un bâtiment construit avant le 1er janvier 1948, vous pouvez demander à votre locataire une participation mensuelle forfaitaire de 10 € pour les logements comprenant une pièce principale, 15 € pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales, 20 € pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus. Cette participation est fixe et non révisable. Ses montants pourront toutefois être actualisés par arrêté tous les trois ans en fonction de l’évolution de l’indice de révision des loyers (IRL).
Si le logement se situe dans un immeuble postérieur au 1er janvier 1948, vous pouvez demander une contribution mensuelle fixe et non révisable calculée au prorata des économies réalisées et déterminée par une étude thermique préalable prenant en compte divers critères, sans pouvoir excéder la moitié de ces économies. Si vous ne détenez pas plus de trois logements locatifs dans l’immeuble considéré, vous pouvez également appliquer un forfait, comme pour les immeubles construits avant 1948 (10, 15 et 20 €).
Enfin, si vous mettez en œuvre ce dispositif, n’oubliez de porter sur l’avis d’échéance et la quittance de loyer une ligne supplémentaire intitulée « Contribution au partage de l’économie de charges ». Vous devez également mentionner les dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire, ainsi que de la date d’achèvement des travaux.
Non renouvellement de bail locatif
Le bail de mon locataire arrive à échéance l’an prochain. Je ne souhaite pas le lui renouveler. Comment dois-je procéder ?
Commencez par ne pas perdre de temps !
Vous devez en effet lui signifier son congé, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six mois avant la fin du bail.
Encore ne pouvez-vous le faire que pour trois raisons :
- pour occuper le logement vous-même ou le faire occuper par un descendant ou un ascendant. Le motif, le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise doivent alors figurer dans le congé.
- pour vendre votre bien. Votre locataire bénéficie alors d’une priorité pour l’acheter, et le congé doit mentionner le prix et les conditions de la vente.
- pour non respect par votre locataire des obligations qui lui incombent (défaut d’entretien, retards répétés du paiement du loyer ou des charges...).
Dans toutes les autres situations, le contrat de location sera tacitement reconduit, dans les conditions établies lors de sa signature. A son échéance, vous pouvez toutefois le majorer de la variation enregistrée par l’Indice de référence des loyers (IRL). Si le loyer était manifestement sous-évalué, vous pouvez également accompagner son renouvellement d’une demande de réajustement.
Enfin, vous pouvez également proposer à votre locataire un renouvellement d’une durée inférieure au premier bail. Là encore, vous devrez toutefois pouvoir justifier la reprise du logement par des raisons familiales ou professionnelles.
Assurance annulation pour location saisonnière
Je mets chaque année en location un appartement dans une station balnéaire. L’an dernier, l’un de mes locataires a annulé son séjour au dernier moment.
Pour éviter pareille mésaventure, puis-je demander à mon mandataire de souscrire une assurance annulation et de l’inclure dans le prix de la location ?
Non, cette pratique est systématiquement sanctionnée par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) sur la base de l’article L.122-1 du code de la consommation.
Celui-ci interdit en substance de subordonner la vente d’un produit ou service à l’achat simultané d’un autre produit ou d’un autre service. Par conséquent, votre mandataire ne peut imposer aux locataires de souscrire une assurance annulation, qui s’apparenterait à une subornation de services.
Il est toutefois possible de proposer cette assurance annulation, mais elle doit avoir un caractère facultatif et être présentée distinctement : le contrat de location doit faire apparaître la proposition d’assurance avec faculté d’option, ainsi que le prix de ce service. Le contrat d’assurance peut également être totalement distinct de celui de la location.
En cas de non-respect de ce principe, les sanctions sont prévues par l’article R. 121.13 du code de la consommation.
Elles correspondent à des contraventions de 5ème classe, soit une amende de 1500 € pouvant être portée à 3000 € en cas de récidive.
Bail locatif et décès du propriétaire
Je suis locataire d'un appartement dont le propriétaire vient de décéder.
Qu'advient-il de mon bail et suis-je menacé de devoir quitter mon logement ?
Le décès de votre propriétaire ne change rien à votre bail qui continue de courir normalement.
Les héritiers de votre bailleur ont toute possibilité de vendre votre appartement, mais ils ne peuvent exiger votre départ. Votre appartement sera alors vendu « occupé ». Si le nouveau propriétaire souhaite résider lui même dans votre appartement, y loger des membres de sa famille ou le vendre à nouveau, il doit vous en informer par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant l'échéance du bail.
De votre côté, rien ne vous empêche, le cas échéant, de négocier votre départ anticipé en échange d'une indemnité.
Par ailleurs, et pour information, si c'est le locataire qui décède, le bail ne cesse que si une de ses clauses le stipule. Dans le cas contraire, les baux des locaux à usage d'habitation principale, non meublés, loués à des personnes physiques sont transférés :
- au conjoint survivant, ou
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, ou
- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, ou
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. (Loi du 6 juillet 1989)
A défaut de personnes remplissant ces conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
Enfin, toujours en cas de décès du locataire, si le bail n'est pas transféré, le dépôt de garantie doit être restitué au notaire chargé de la succession.
Location à ses enfants
Propriétaire d'un appartement, je souhaite le louer à mes enfants dans des conditions préférentielles. En ai-je le droit ?
Vous avez bien évidemment le droit de louer votre appartement à vos enfants, moyennant le loyer de votre choix. En revanche, cette liberté deviendra surveillée lorsque vous rédigerez votre déclaration de revenus. Les loyers pris en compte dans la détermination des revenus fonciers doivent en effet correspondre au prix du marché.
Si l'écart est trop important, et si vous ne pouvez pas prouver que des circonstances indépendantes de votre volonté font obstacle à la location de votre appartement pour son prix normal, l’administration fiscale peut vous imposer sur la valeur locative normale de l’immeuble.
Sous contrôle du juge, le Fisc corrigera alors à la hausse le revenu que vous avez déclaré.
Ce principe s'applique indistinctement à tous les propriétaires bailleurs et aucun texte ne fait état d'une tolérance pour les locations accordées à ses enfants ou à des membres de sa famille. Sachez par ailleurs que, si vous leur louez votre appartement, même au prix du marché, vos enfants ne pourront bénéficier d'aucune aide.
Les codes de la construction et de la sécurité sociale interdisent en effet le versement de l’APL (Aide Personnalisée au Logement) et de l’AL (Aide au Logement) aux personnes « locataires d'un logement appartenant à l'un de leurs ascendants ou descendants, ou ceux de leur conjoint ou concubin ».
L'interdiction vaut également pour les partenaires d'un Pacs. Reste la possibilité de loger vos enfants à titre gratuit. Dans ce cas, les charges afférentes à votre appartement n'ouvriront droit à aucune déduction. (Avec le service juridique de la FNAIM).
Location : Répartition des charges
Je m’apprête à proposer un bien à la location. J’aimerais connaître les dépenses que je pourrai répercuter à mon locataire et celles qui resteront à ma charge.
La liste des charges dites « récupérables » est fixée, de façon très précise par le décret 87-713 du 26 août 1987. Elles se répartissent en trois catégories :
• les taxes correspondant à des services dont le locataire profite directement : droit de bail, taxes de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères...
• les dépenses liées à l’usage des différents éléments du logement : eau, combustible, électricité, produits et fournitures d’entretien, raccordement à une antenne collective si le propriétaire et son/ses locataires ont passé un accord de location...
• les dépenses d’entretien courant et les petites réparations des parties communes.
Concrètement, le locataire verse, en même temps que son loyer, une provision pour charges, déterminée en fonction des frais de l’année précédente. Le propriétaire, ou son mandataire, engage les dépenses et en communique annuellement le montant au locataire. Selon les cas, le bailleur demande alors un complément ou rembourse le trop perçu. Le locataire peut se faire communiquer les pièces justificatives des dépenses pendant un mois à compter de l’envoi du décompte. La prescription est la même que pour les loyers : en cas d’oubli ou d’omission, le propriétaire peut réclamer le paiement de charges pendant une durée de cinq ans.
C’est également le locataire qui doit s’acquitter de l’entretien courant et des menues réparations des équipements mis à sa disposition (électroménager, installation électrique, plomberie, chauffage, revêtements intérieurs). Les réparations cessent toutefois d’être à la charge du locataire quand elles résultent d’une usure normale ou, à l’inverse, d’un événement exceptionnel (tempête, inondation, tremblement de terre...), d’un vice de construction ou d’une malfaçon.
Travaux dans un bien en location
Je suis propriétaire d’un logement de quatre pièces à Toulon et je le loue depuis quelques années à une famille qui ne me posait jusqu’alors aucun problème. Mais le gardien de l’immeuble vient de m’informer que de gros travaux étaient actuellement réalisés dans mon appartement par une entreprise ou des artisans. Or mes locataires ne m’ont pas informé ! Ont-ils le droit ?
S’il s’agit de la pose d’une nouvelle moquette, de nouvelles peintures ou de simples travaux d’aménagement, vos locataires ont toute liberté de les faire réaliser. En revanche s’il s’agit de travaux importants, ceux-ci auraient dû, préalablement, vous informer par écrit et attendre votre accord pour décider des modalités d’exécution. Selon l’ampleur du “chantier” et les modifications qu’ils ont voulu apporter, ils seront condamnés à la fin du bail à remettre en l’état votre appartement.
Sachez qu’étant propriétaire, vous êtes libre d’entreprendre tous travaux d’amélioration et ceux nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien de l’immeuble.
Vos locataires ne peuvent s’y opposer mais vous devez les prévenir. Si vous ne le faites pas, vous êtes passible du paiement de dommages et intérêts. Il vous faut donc arranger avec eux les modalités d‘exécution. Si la durée des travaux est supérieure à 40 jours, vous serez contraint de diminuer le montant du loyer « à proportion du temps et de la partie de la chose dont le locataire aura été privé » (Code Civil, article 1724).
Mon locataire a remplacé le ballon d’eau chaude dans le studio que je lui loue. Il vient de m’adresser la facture de cet achat et me demande de le lui rembourser.
Qui de nous deux doit payer ?
Si votre location n’est pas un meublé, le remboursement des travaux ou changement d’équipement, faits par votre locataire, n’est pas automatique dès lors qu’il ne vous a pas adressé préalablement une mise en demeure dans laquelle il justifiait de l’état du ballon d’eau chaude (ex : non fonctionnement) et qu’il souhaitait son remplacement par un caractère d’urgence ou, à défaut, que le juge d’instance lui ait accordé l’autorisation.
Location saisonnière
Nous recherchons une maison dans le Pays Basque pour la dernière quinzaine de juillet. Que nous conseillez-vous ? Et quelle est la différence entre arrhes et acompte ?
Nous vous suggérons de prendre contact avec l’une des agences du Réseau l’Adresse à Bayonne, Hendaye ou à Biarritz, par exemple.
Si vous avez un ordinateur et êtes reliée à internet, cliquez sur notre site www.ladresse.com.
Lors de la signature de votre contrat de réservation, la somme versée, en avance, est considérée comme arrhes. Vous pouvez, pour des raisons diverses, revenir sur votre engagement et le propriétaire, représenté par l’agent immobilier qui gère son bien, aussi. Vous perdez cette avance. En revanche, l’acompte (inférieur à 25 % du montant de la location) engage définitivement et contraint, parfois, à verser la totalité de la location en cas de renoncement.
Location d'une pièce d'un appartement
Veuve, j’envisage de louer une pièce de mon appartement, devenu trop grand pour moi, à un étudiant. Mon logement est tout proche des facultés.
Est-ce autorisé et si oui, dans quelles conditions ?
Vous pouvez louer une pièce de votre appartement à un étudiant à condition de rédiger un bail qui précise les conditions de location et de résiliation.
Comme il s’agit d’une pièce meublée, vous fixerez librement le loyer.
Vos gains seront alors considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux.
Concrètement : vous déclarerez au Fisc le montant brut perçu et vous ne devriez être imposée que sur 29 % des sommes perçues. Si le montant du loyer est modéré, votre revenu sera exonéré d’impôts.
Location en meublé
Je suis sur le point d’acquérir un appartement meublé et je souhaiterais en savoir plus sur le régime fiscal dont dépendent les revenus tirés de la location meublée.
Les locaux meublés loués à titre professionnel par le bailleur destinés à l’habitation sont imposés dans la catégorie des BIC et non des revenus fonciers.
Pour être considéré comme logement meublé, il faut que vous mettiez à la disposition du locataire, dès son entrée dans les lieux, l’ensemble des meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne.
Si vous louez une partie meublée de votre résidence principale, les revenus tirés de cette location seront exonérés à deux conditions. Tout d’abord que ce logement soit la résidence principale du locataire et que le loyer soit fixé dans des limites raisonnables. Pour définir ces limites, l’administration prend en compte le plafond de loyer annuel, hors charges, fixé en matière d’immobilier locatif intermédiaire.
Concernant la location de chambre d’hôtes à des personnes de passage elle est également exonérée à hauteur de 760 € par an.
Sachez aussi que votre revenu net imposable est déterminé selon les règles du BIC. Cela signifie qu’en tant que loueur en meublé, vous pourrez déduire l’ensemble des charges et notamment les droits de mutation acquittés lors de l’achat et l’amortissement annuel du bien sur sa valeur hors terrain.
Vous pouvez également bénéficier de l’abattement de 20% accordé aux non-salariés si vous adhérez à un centre de gestion agréé.
Bail et colocation
Propriétaire d'un appartement avec trois chambres, j'ai décide de le mettre en location. Parmi les propositions que j'ai reçues figure l'offre commune de trois jeunes gens qui souhaitent le prendre en colocation.
Cette solution demande-t-elle que je prenne des précautions particulières ?
La colocation rencontre en effet un succès important auprès des personnes – et pas uniquement des jeunes – qui souhaitent pouvoir habiter un logement plus spacieux et/ou ne pas vivre seules. Paradoxalement, pour l'heure, aucun texte de loi ne réglemente la situation des colocataires qui ne seraient pas unis par les liens du mariage ou par un pacte civil de solidarité. Les baux à preneurs multiples sont cependant régis par des règles précises : solidarité de fait et de droit, indivisibilité des obligations vis-à- vis du bailleur, indivisibilité des cautionnements apportés par les uns et les autres...
En d'autres termes, chaque colocataire – ou la personne qui s'est portée caution de chaque colocataire – est tenu à l’égard du bailleur du paiement de l’intégralité du loyer, quitte ensuite à demander aux autres colocataires de le rembourser à proportion de leur quote-part de loyer. Ainsi, en cas de départ prématuré de l'un des co-signataires du bail, les autres occupants de votre appartement seront-ils tenus de vous verser l'intégralité du loyer. Et, puisque vous avez eu la sagesse de confier la gestion de votre bien à un professionnel, vous n'avez nulle raison de vous inquiéter : il rédigera le contrat de location de façon à ne pas vous faire courir le moindre risque.
Finalement, s'il y a des difficultés à craindre, elles risquent davantage de survenir chez vos locataires, qui pourraient bien découvrir que la cohabitation n'est pas toujours aussi évidente que ce qu'une célèbre série télévisée américaine veut bien laisser croire !
Congé de bail
Mon locataire vient de m’adresser par simple lettre son intention de quitter la maison que je lui loue depuis une dizaine d’années. Ce courrier est-il suffisant pour que j’entérine son départ des lieux ?
La Cour de Cassation dans deux arrêts de février 1999 et d’avril 2001 rappelle l’obligation de respecter certaines formes. Elle considère en effet comme nul et sans effet tout congé donné par simple lettre quand bien même le propriétaire reconnaît l’avoir reçue. Un article de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le congé, qu’il émane du locataire comme du propriétaire-bailleur, doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par huissier de justice.
Résiliation de bail
Bonjour, mon propriétaire souhaite résilier le bail pour habiter dans le logement que j’occupe actuellement, en a t-il le droit ?
Vous devez savoir qu’un propriétaire peut donner congé uniquement pour un motif sérieux et légitime qui n’implique pas forcément une faute de votre part.
Par conséquent il peut en effet vous signifier congé s’il souhaite habiter le logement en résidence principale ou s’il veut y loger un parent proche. Le congé doit alors mentionner le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le propriétaire, son conjoint concubin, ascendant ou descendant. Si vous constatez l’inoccupation du bien et que vous vous estimez victime d’une fraude, vous pouvez alors engager une action en Justice.
Sachez que certains locataires sont protégés par la loi. Si ce locataire est âgé de plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le Smic, le propriétaire ne peut lui signifier congé que s’il lui propose un autre logement.
Dans ce cas la nouvelle habitation doit correspondre aux besoins et aux possibilités financières du locataire. Elle devra également être située dans la même zone géographique.
