► FAQ Crédit
Prêt immobilier : hypothèque ou caution mutuelle
Je m'apprête à souscrire un prêt immobilier. Deux formes de garantie me sont proposées : hypothèque et caution mutuelle. Pouvez-vous m'expliquer ce qui les différencie ?
Hypothèque et caution constituent, en effet, les dispositifs les plus couramment utilisés par les banques pour se couvrir contre les risques d'insolvabilité de l'emprunteur.
L'hypothèque est un acte sous seing privé, signé chez le notaire, en même temps que l'acte de vente. En cas de défaillance de l'emprunteur, elle permet à l'organisme financier prêteur de saisir le logement pour le vendre, en général aux enchères judiciaires. De plus, le « droit de préférence » permet au créancier hypothécaire d’être payé avant la plupart des autres. Il bénéficie également d'un droit de suite qui l'autorise, si le débiteur a vendu son bien à un tiers, à faire procéder à une nouvelle vente sur laquelle il récupérera le montant de sa créance. Le coût d'une hypothèque, proportionnel au montant du crédit, est élevé, puisqu'il inclut des frais de notaire ainsi que des taxes et droits reversés au Trésor Public. En outre, l'hypothèque est attachée au bien et non à la personne. En d'autres termes, si vous revendez votre bien avant l'échéance du prêt, vous devrez racheter l'hypothèque et en souscrire une autre en cas de nouvelle acquisition.
Pour être complet, sachez qu'il existe également d'autres formes de garantie. Plus fréquente que l'hypothèque, l'inscription de Privilège de Prêteur de Deniers s'en rapproche toutefois et ne peut porter que sur des biens anciens. Elle ne peut donc pas être utilisée pour un achat sur plan, pour la construction d'un logement ni pour des travaux. Plus rare, le nantissement voit l'emprunteur donner en gage son portefeuille d'actions ou d'obligations. Le coût de constitution de la garantie est nul, mais la formule demande un portefeuille important. Le montant du prêt est, en général, limité à 40 % de la valeur du portefeuille d'actions et 80 % s'il s'agit d'obligations.
Liée à l'emprunteur, la caution mutuelle se révèle plus souple puisqu'elle permet de mener ce type de transaction sans engager de frais supplémentaires. En fait, elle constitue une évolution de la caution solidaire, qui voit une personne, souvent un proche, s'engager à rembourser le prêt si l'emprunteur ne peut faire face à ses obligations.
Dans le cadre de la caution mutuelle, c'est une banque, une société de caution ou une compagnie d'assurance qui se substitue au particulier sur le principe de la mutualisation des risques. La société de cautionnement s'engage donc à se substituer au débiteur en cas de problème. En contrepartie, l'emprunteur verse, au moment du déblocage des fonds, une contribution proportionnelle à la somme empruntée. Cette somme se compose d'une commission, définitivement acquise par l'organisme de caution, et d'une contribution à un fonds mutuel de garantie.
Celle-ci pourra vous être partiellement remboursée à la fin du crédit si aucun problème n'est survenu. Enfin, les fonctionnaires peuvent bénéficier d'une caution mutuelle spécifique, dont les tarifs défient toute concurrence. En plus de son coût, le cautionnement mutuel présente un autre avantage : il bénéficie de formalités simplifiées et est accordé en 48 heures par certains organismes. Enfin, en cas de difficultés, il autorise des rééchelonnements de dettes et permet au propriétaire de revendre lui-même son bien.
► Taux de crédit révisable
1. Des informations alarmantes circulent depuis l’été au sujet des crédits à taux révisables, confrontés à la remontée persistante des taux d’intérêts.
Une crise comparable à celle des subprimes, aux Etats-Unis, peut-elle survenir en France ?
Si les experts s’accordent à considérer que la crise des crédits américains à hauts risques n’aura pas, en France, des conséquences de la même ampleur que celles qu’ont connues les Etats-Unis (voir Propriétaires n°33), il n’en demeure pas moins qu’elle a aussi ses répercussions dans l’Hexagone. Certaines grandes banques françaises ont ainsi subi quelques centaines de millions d’euros de perte, sans toutefois remettre en cause leurs bénéfices.
Les plus touchés par la hausse des taux d’intérêt restent cependant les particuliers, notamment ceux qui ont souscrit des emprunts à taux variables dans les années 2000-2006. Des crédits immobiliers, négociés fin 2004 sur la base de 3,15 %, peuvent aujourd’hui atteindre 4,75 %. Résultat : la durée de remboursement s’allonge de plusieurs années.
Or, ces prêts représentent déjà, à l’origine, près de 20 % de la production de crédits à plus de 30 ans, contre moins de 3 % de la production inférieure à 20 ans.
Parallèlement, les mensualités subissent des hausses pouvant aller jusqu’à 20 %.
Dans certains cas très extrêmes, des prêts à taux révisables peuvent même conduire à un amortissement négatif, c’est à dire à une augmentation du capital à rembourser !
Le problème est d’autant plus sérieux que peu de prêts révisables bénéficient d’un taux effectivement plafonné et que les emprunteurs qui y ont eu recours ,1 sur 10 en France, disposent souvent de revenus modestes. Ils ont choisi les taux révisables, à l’époque nettement inférieurs aux taux fixes, pour réduire leur taux d’effort et permettre le montage de leur dossier. Mais ils se trouvent souvent à la limite de la solvabilité.
Ainsi, l'Association française des usagers de banque (Afub), a attiré l'attention des autorités sur cette situation. Elle estime entre 35.000 et 50.000 le nombre des souscripteurs de prêts à l'habitat aujourd’hui en difficulté.
2. J’ai souscrit en juillet 2003 un prêt au taux révisable de 3,05 %. Ce taux atteint aujourd’hui 4,70 %. Ai-je intérêt à le renégocier et, si oui, comment dois-je procéder ?
Difficile de répondre à votre question sans avoir sous les yeux le texte précis du contrat que vous avez signé. Si votre taux d’intérêt est plafonné, vous n’avez sans doute pas intérêt à renégocier votre crédit.
La question mérite, en tout cas, une analyse plus détaillée, calculatrice en mains.
D’une manière plus générale, il faut savoir que la renégociation d’un prêt à taux révisable peut s’effectuer de deux manières distinctes. Elle est le plus souvent possible dans les termes du contrat. La majorité des prêts à taux variable proposent, en effet, un passage à taux fixe. Effectuée en fonction des taux de référence du moment, la conversion aboutit cependant le plus souvent à un résultat assez dissuasif.
Mieux vaut donc opter pour une renégociation hors contrat, au taux du marché, et souscrire un nouvel emprunt, à taux fixe cette fois. L’idéal est de parvenir à s’entendre avec la banque ou l’organisme financier qui a accordé le prêt initial.
Car, s’il est toujours possible, le passage à la concurrence entraînera des frais : remboursement anticipé (en général 3 % du capital restant dû), levée d’hypothèque, prise d’une nouvelle garantie…
► Garantie d'emprunt immobilier
Sur le point de souscrire un crédit immobilier, je souhaiterais connaître les différentes formes que peut prendre la garantie d’un emprunt, et ce qui les différencie les unes des autres.
Pour s’assurer du bon remboursement des sommes qu’elles avancent à l’occasion d’un prêt immobilier, les banques exigent, en effet, des garanties. Celles-ci peuvent prendre quatre formes distinctes.
Les sûretés immobilières portent, comme leur nom l’indique, sur des immeubles. Il s’agit en l’occurrence, le plus souvent, du bien acquis lui-même. Elles permettent à l’établissement financier de faire vendre le bien en cas de non-remboursement de son crédit par l’emprunteur. La plus courante, l’hypothèque, accorde un double droit au créancier qui en bénéficie. Si le bien est saisi puis vendu aux enchères, le créancier hypothécaire sera payé avant la plupart des autres. Par ailleurs, si le bien a été vendu par le débiteur à un tiers, le créancier peut faire procéder à une nouvelle vente – forcée – et récupérer le montant de sa créance sur le prix de vente. Point important, l’emprunteur dont le bien est hypothéqué en reste propriétaire : il peut le donner, l’occuper, le louer, le vendre…
La garantie prend date à compter de son inscription au bureau des hypothèques et doit faire l’objet d’un acte notarié.
L’inscription de Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) porte sur le prix de vente d’une maison ou d’un terrain, mais exclut les travaux et le financement des constructions. Avec des effets semblables à ceux de l’hypothèque, ce privilège offre toutefois une meilleure protection au prêteur, puisque l’inscription prend effet à la date de l’achat et sera donc prioritaire sur les autres garanties prises sur le bien immobilier.
Le coût non négligeable de ces garanties doit être intégré dans le plan de financement.
Pour réduire les frais à la charge de l’emprunteur, les banques proposent aujourd’hui de garantir les prêts accordés par le cautionnement d’une société spécialisée.
L’emprunteur verse à cette société une contribution proportionnelle au montant du prêt. Elle se compose d’une contribution à un fonds mutuel de garantie, en partie reversée à la fin des crédits, et d’une commission définitivement acquise par la société de cautionnement, sa rémunération. Cette formule présente deux avantages. Elle coûte moins cher, que les autres formes de garantie, en grande partie grâce à l’absence de frais de mainlevée dans le cas d’un remboursement anticipé du prêt. Elle est également plus souple, puisque le cautionnement mutuel bénéficie de formalités simplifiées et peut être, avec l’accord de la banque, transféré sans frais sur une nouvelle acquisition. De plus, en cas de difficultés financières, la formule autorise des rééchelonnements de dettes, ainsi que des arrangements visant à contourner la saisie en permettant au propriétaire de revendre lui-même son bien. Enfin, le nantissement de valeurs mobilières permet à l’emprunteur de donner en gage son portefeuille d’actions ou d’obligations à l’établissement bancaire qui accorde le prêt. La valeur du portefeuille exigée varie selon les banques. Très économique, ce moyen est toutefois plus rarement utilisé : il faut, en effet, disposer d’un portefeuille de titres conséquent par rapport à l’acquisition projetée.
► Remboursement anticipé de crédit
Il y a cinq ans, j’ai acheté une maison près de Caen. Mes économies m’ont permis d’acquitter l’apport personnel et les frais de notaire, mais pour le reste du montant j’ai eu recours à un emprunt bancaire à taux d’intérêt fixe assez intéressant. Je viens d’hériter et je dispose aujourd’hui d’une somme me permettant de solder mon emprunt qui devrait donc courir encore dix ans. Est-ce possible de le solder maintenant ?
Il faut savoir que la Loi Scrivener, dont nous oublions parfois l’existence, vous permet d’anticiper le remboursement de votre prêt, en totalité ou en partie. Nous vous invitons cependant à relire attentivement le contrat d’emprunt car, une clause peut avoir été prévue par votre organisme prêteur dans l’hypothèse d’un remboursement avant terme et qui peut exiger le paiement d’une indemnité au titre des intérêts non encore échus.
Sachez que la loi Scrivener (1979) fixe cependant un plafond à cette « pénalité » qui ne peut excéder 3 % du capital que vous devez encore.
